Важнейшие вопросы при покупке недвижимого имущества

 

Покупка недвижимости – это сложный процесс, требующий тщательной предварительной подготовки, а его правильная организация – это гарантия отличного результата. В этой публикации мы рассмотрим основные и важнейшие вопросы сделок с недвижимым имуществом.

1)    Документы о праве собственности на недвижимое имущество. Виды документов.

Наиболее распространенные документы о праве собственности на недвижимое имущество следующие:

-  Нотариальный акт, зарегистрированный в Агентстве по регистрациям. Этот документ имеет несколько разновидностей: нотариальный акт купли-продажи; нотариальный акт дарения; нотариальный акт замены; констативный нотариальный акт и т.д.

-  Крепостной нотариальный акт, к которому прилагается записка о его регистрации;

-  Договор о продаже, заключенный в соответствии с Постановлением о государственном имуществе;

-  Договор о продаже, заключенный по Закону о муниципальной собственности и Закону о государственной собственности государственного или муниципального имущества. Если они заключены после 01.06.1996г., то их следует зарегистрировать в Службе по регистрациям.

-  Конститутивные решения суда (ст.19 ч.3 Закона об обязательствах и договорах, ст.33 Закона о собственности и ст.349 Гражданского процессуального кодекса). Эти решения связаны с предварительными договорами купли недвижимого имущества, которые были объявлены судом окончательными. В этих случаях судебное решение замещает нотариальный акт.

-  Договор о добровольном разделе.

-  Постановление о присуждении.

 

2)    Как проверяется законность акта о собственности?

Каждое распорядительное действие с недвижимым имуществом, в том числе и сделка купли-продажи подлежит регистрации в соответствующей Службе по регистрациям (Имущественный реестр) при Агентстве по регистрациям. Это и является первой возможностью для проверки документа о собственности.

Нотариальный акт можно проверить и у нотариуса, который его выдал.

Самой надежной и подробной является проверка в Имущественном реестре.

 

3)    Какие документы необходимо предоставить со стороны покупателя?

Как правило, эти документы предоставляются в виде бланков, которые покупатель должен заполнить собственноручно на сделке. Если покупатель не присутствует лично, то он же должен нотариально заверить и предоставить своему уполномоченному лицу комплект деклараций. Заверенные декларации действительны в течение того календарного года, в котором они были выданы.

Ниже приведены две декларации, которые необходимо предоставить:

 

-           Декларация о гражданстве или гражданском состоянии по ст.25, ч.8 Закона о нотариусах и нотариальной деятельности. Данная декларация относится к гражданскому состоянию лица, которое покупает недвижимость в собственность и имеет прямое отношение к собственности, которая приобретается. Например, во время брака собственность считается общей, независимо от того, кто из двух супругов приобретает собственность на определенную недвижимость. В декларации указывается информация о настоящем и предыдущих браках.

 

-           Декларация по ст.4, ч.7 и по ст.6, ч.5, п.3 Закона о мерах против отмывания грязных денег. Декларация по Закону о мерах против отмывания грязных денег касается происхождения средств на покупку недвижимого имущества. Покупатель в свободной форме декларирует это происхождение.

 

Оба документа являются декларациями или иными словами, предоставленное содержание не подлежит доказательству со стороны декларанта во время сделки. Они заполняются добровольно, и лицо декларирует верность обстоятельств, указанных в документе. Важно отметить, что из-за характера самой сделки и того факта, что неправдивое указание или умышленное сокрытие информации может навредить третьему добросовестному лицу, закон предусматривает в ст.313 Уголовного кодекса надлежащие меры по привлечению к уголовной ответственности.

В случае, если покупатель не может лично присутствовать на сделке, то он по закону имеет право уполномочить третье лицо представлять его по доверенности. В доверенности четко описываются права, которые доверитель предоставляет уполномоченному лицу. В доверенности нотариально заверяются подписи и содержание документа.

 

4)    Какие документы необходимо предоставить со стороны продавца?

Документы со стороны продавца можно разделить на две группы – обязательные для заключения сделки и дополнительные, наличие которых рекомендуется.

Документы обязательного характера, без которых сделка не может состояться, следующие:

-           Оригинал документа о собственности.

-           Кадастровая схема недвижимости.

-           Налоговая оценка – выдается соответствующей налоговой службой по местонахождению недвижимости. В документе о налоговой оценке необходимо, чтобы адрес недвижимости совпадал с адресом недвижимости по нотариальному акту, в противном случае из соответствующего района выдается удостоверение об идентичности адресов. В документе о налоговой оценке необходимо указать всех собственников недвижимости. Собственники не должны иметь непогашенных задолженностей по недвижимости (необходимо оплатить налог и сбор за вывоз мусора), и это должно быть вписано в удостоверение о налоговой оценке недвижимости.

-           Декларации – как и покупатель, продавец должен предоставить комплект следующих деклараций:

·      Декларация о гражданстве и гражданском состоянии по ст.25, ч.8 Закона о нотариусах и нотариальной деятельности. Эта декларация относится к гражданскому состоянию продавца/продавцов, и имеет прямое отношение к собственности продаваемой недвижимости.

·      Декларация по ст.264, ч.1 Налогово-Страхового Процессуального кодекса. Данная декларация касается задолженностей продавца к государству. В ней декларируется, что лицо не имеет непогашенных задолженностей по налогам, пошлинам и страховым взносам в государственный бюджет.

Также, как и по отношению к покупателям, закон предусматривает уголовную ответственность по ст.313 за неправдивую или умышленно сокрытую информацию.

-           Если на имущество зарегистрировано вещное право на пользование, то чтобы осуществить продажу пользователю следует отказаться от учрежденного на него вещного права – это делается на основании декларации об отказе права на пользование. Декларация оформляется у нотариуса и регистрируется соответствующим образом. В том случае, если пользователь умер, предоставляется выписка из акта (свидетельства) о смерти.

-           Если осуществлен раздел имущества, то необходимо предоставить соответствующий договор или решение суда.

-           Если недвижимость получена в наследство, то необходимо предоставить удостоверение о наследниках, акт (свидетельство) о смерти завещателя или завещание.

-           В случае, если продавец не может лично присутствовать на сделке, то по закону он имеет право уполномочить третье лицо представлять его на основании доверенности. В доверенности четко описываются права, которые доверитель предоставляет уполномоченному лицу. В доверенности нотариально заверяются подписи и содержание документа.

-           Когда недвижимость передается в новостройке следует предоставить и соответствующие документы от строителя/инвестора – разрешение на строительство, архитекторский проект и распределение площадей, разрешение на ввод в эксплуатацию – Акт 16 и др.

Документы, которые не обязательны или иными словами сделка может состояться без них, но, по нашему мнению, они являются неотъемлемой ее частью следующие:

-           Удостоверение о регистрациях, отметках и снятии с регистрации – выдается официально Службой по регистрациям, в котором указывается исходящий номер. Более подробно рассмотрим этот документ в пункте 5.

-           Оплаченные счета за потребленные коммунальные услуги на день заключения сделки.

-           Если недвижимость является частью комплекса закрытого типа, то необходимо предоставить и справку об оплате платы за обслуживание.

 

5)    Как мы можем быть уверены в том, что покупаем недвижимость без обременений?

Удостоверение о тяжестях на недвижимость – выдается Агентством по регистрациям в определенном порядке. Подается заявление, к которому прилагаются: нотариальный акт, а в случае наследства – и удостоверения о наследниках. Если недвижимость с земельным участком или долевой частью от земельного участка, то прилагается и план-схема участка.

Полученный документ называется «Удостоверение о регистрациях, отметках и снятии с регистрации». Сам по себе документ не декларирует существуют или отсутствуют обременения на недвижимость. В нем в хронологическом порядке перечислены все действия с недвижимостью. Именно отсюда становится понятно есть ли зарегистрированные ипотеки, исковые заявления, аресты и прочее.

 

6)    Как происходит передача недвижимого имущества?

 

Передача недвижимого имущества совершается перед нотариусом. Важно знать, что не любой нотариус уполномочен заключать сделки с недвижимостью. Только нотариус, действующий по месту нахождения недвижимого имущества уполномочен заключить сделку.

Последовательность действий следующая:

·      Нотариус проверяет личность, дееспособность и представительскую власть явившихся к нему лиц.

·      Нотариус проверяет наличие или отсутствие законных препятствий для передачи недвижимости.

·      Нотариус убеждается в том, что представленный проект нотариального акта отвечает требованиям закона.

·      Нотариус проверяет является ли продавец собственником недвижимости.

·      Нотариус зачитывает сторонам содержание проекта нотариального акта и стороны подтверждают перед нотариусом свое волеизъявление, выраженное в проекте нотариального акта.

·      Нотариальный акт подписывается сторонами и нотариусом.

 

7)    Каковы расходы на покупку недвижимого имущества?

Расходы при покупке недвижимого имущества следующие:

-       Нотариальный сбор. Рассчитывается согласно Тарифу за нотариальные сборы на материальный интерес. Материальным интересом сделки является продажная цена недвижимости. Однако существуют случаи, при которых продажная цена недвижимости ниже, чем стоимость ее налоговой оценки. При подобном различии материальный интерес определяется на большую из двух сумм.

-       Плата за регистрацию нотариального акта в Имущественном реестре при Агентстве по регистрациям составляет 0,1% от материального интереса сделки.

-       Налог на покупку недвижимости составляет от 0,1 до 3%. Налог начисляется на материальный интерес.

-       Гонорар адвокату рассчитывается по утвержденному тарифу на материальный интерес сделки.

 

8)    Когда я смогу получить документ о собственности?

После того как сделка состоится, нотариус отправляет нотариальный акт в Службу по регистрациям соответствующего района. Акт регистрируется судьей по регистрациям. С этого момента новый собственник имеет полное право распоряжаться недвижимостью.

Процедура по регистрации занимает от трех до четырех рабочих дней. После этого документ можно получить в нотариальной конторе, где заключалась сделка.

 

9)    Что следует после покупки недвижимого имущества?

После того как процедура завершится, необходимо задекларировать недвижимость в отделе «Местные налоги и сборы» в муниципалитете по местонахождению недвижимости. Согласно Закону о местных налогах и сборах, каждый, кто приобрел новое имущество, обязан в течение двух месяцев с момента заключения соответствующей сделки подать в Агентство по регистрациям налоговую декларацию по обложению годовым налогом. Очень важно задекларировать недвижимость вовремя, так как в противном случае предусмотрены штрафы, сумма которых варьирует между сто и тысячей левов.

Лицевые счета на оплату электричества и водоснабжения следует оформить на нового собственника. Это осуществляется в подразделениях по месту нахождения соответствующей компании, подающей электроэнергию, и водопроводной компании (ВиК).

 

10)Какие могут возникнуть риски?

Риски, связанные с имущественным обманом, мы рассмотрим более обстоятельно в нашей следующей статье. Здесь лишь затронем только основные моменты:

-       Наличие тяжестей на недвижимость.

-       Неправильное определение наследников, собственников конкретной недвижимости.

-       Неправдивые (фальшивые) документы о собственности.

-       Недвижимость под арестом.

Тщательное и систематическое исследование документации, связанной с недвижимостью – объектом сделки, является гарантией хорошо проделанной работы и отсутствием будущих дефектов и проблем. По этой причине мы вам советуем обратиться к брокеру-специалисту. Как показывает практика, денежные расходы и время значительно малы, а положительный результат гарантирован.